Kiralananın Gösterilmesine İzin Davası: TBK m. 319/2 ve Yargıtay İçtihatları Işığında Avukatlara Pratik Rehber

Kira ilişkilerinde kiraya verenin mülkiyet hakkıyla kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği arasında denge kurulması, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin ikinci fıkrası, bu dengeyi kurmaya yönelik önemli bir düzenleme içermektedir. Maddeye göre kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla birlikte, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük mutlak ve sınırsız değildir. Kiraya veren, gösterimi uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve işlem sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Aksi halde eylem, mülkiyet hakkının kullanılması olmaktan çıkıp, kiracının Anayasa m. 20 ve 21 ile korunan haklarına ölçüsüz müdahale haline gelebilir.

Uygulamada bu dava türü en çok taşınmazın satışa çıkarılması durumunda gündeme gelmektedir. Kiracı, haklı bir sebep olmaksızın gösterime izin vermediğinde kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak belirli gün, saat ve süreyle gösterim izni talep edebilir. Dava, kira ilişkisinden kaynaklandığı için 6325 sayılı Kanun gereği dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilecektir.

Gösterim izni talebinde bulunmadan önce noter ihtarnamesi ile kiracıya yazılı bildirim yapılması ispat açısından büyük önem taşır. Bildirimde satış veya yeniden kiralama amacı, gösterim yapılmak istenen gün ve saat aralıkları açıkça belirtilmelidir. Kiracının makul bir karşı teklif sunmaması veya tamamen engellemesi halinde dava yolu açılır.

Mahkeme, karar verirken tarafların menfaatleri arasında hakkaniyete uygun denge kurmalıdır. Bu kapsamda taşınmazın niteliği, bulunduğu yer, piyasa koşulları, satışın makul süresi, kiracının çalışma düzeni, ailevi ve sosyal durumu gibi tüm unsurlar birlikte değerlendirilmelidir. Kararlar, süresiz veya belirsiz olamaz. Genellikle 3 ila 6 aylık sürelerle, haftada belirli günlerde ve kiracının yaşamını aşırı zorlamayacak saat aralıklarında izin verilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/12845 E., 2016/201 K. sayılı kararı bu konuda emsal niteliğindedir. Daire, mahkemenin 3 aylık süre ve belirli saatlerle verdiği izni, kiracının yararlarını yeterince gözetmediği ve yeni uyuşmazlıklara yol açabileceği gerekçesiyle bozmuştur. Benzer şekilde 2015/9795 E., 2016/4611 K. sayılı kararında, haftanın 6 günü 7 saatlik gösterim iznini aşırı bularak, bilirkişi incelemesiyle makul satış süresinin tespit edilmesini ve kiracının iş ile beşeri ilişkilerinin gözetilmesini zorunlu görmüştür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararı ise, bu davalarda ihtiyati tedbir verilebileceğini içtihat etmiştir. Daireye göre, yargılamanın uzaması kiraya verenin mülkiyet hakkını fiilen engelleyebileceğinden, gecikmesinde sakınca bulunan hallerde, kiracının menfaatleri de gözetilerek geçici gösterim izni verilebilir. Tedbir kararı da ölçülü olmalı, kiracının özel hayatını ölçüsüz biçimde sınırlandırmamalıdır.

Avukatlar açısından bu dava türü stratejik öneme sahiptir. Kiraya veren vekili olarak, satış ilanları, emlak danışmanı yazışmaları ve piyasa raporlarını delil olarak sunmak, aciliyeti ortaya koymak önemlidir. Kiracı vekili olarak ise, müvekkilin çalışma hayatına, sağlık durumuna ve aile düzenine ilişkin somut delillerle, ölçüsüz taleplere itiraz etmek gerekir. Her iki taraf için de keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, kararın bozulmasını önleyecek kritik bir usul işlemidir.

Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, tapu fotokopisi, ihtarname suretleri, arabuluculuk tutanağı ve satışa ilişkin belgeler mutlaka sunulmalıdır. Yargılama sırasında mahkemece yapılacak keşifte, taşınmazın fiili kullanım durumu, komşuluk ilişkileri ve piyasa koşulları da incelenmelidir.

Sonuç olarak, kiralananın gösterilmesine izin davası, mülkiyet hakkı ile özel hayatın gizliliği arasında adil bir denge kurmayı amaçlayan özel bir dava türüdür. TBK m. 319/2’nin lafzı kadar ruhu da dikkate alınmalı, her somut olayda tarafların menfaatleri hakkaniyet ölçüsünde değerlendirilmelidir. Yargıtay’ın yukarıda özetlenen içtihatları, mahkemelere ve avukatlara bu konuda önemli rehberlik sunmaktadır.

Uygulamada kararların somut verilere, bilirkişi raporuna ve kiracının yaşam koşullarına dayandırılması, hem hukuki güvenlik sağlar hem de olası temyiz süreçlerinde başarı şansını artırır. Avukatların bu içtihatları yakından takip etmesi ve dava stratejilerinde etkin biçimde kullanması, mesleki özenin bir gereğidir. (912 kelime)