Kiracının Hor Kullanımı ve Tazminat Davalarında İspat ve Bildirim Yükümlülükleri

Kira ilişkilerinde kiracının taşınmaza zarar vermesi, sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Kiraya veren, TBK md.316 (özen yükümlülüğü) ve md.334 (iade yükümlülüğü) çerçevesinde tazminat talep edebilir. Ancak olağan kullanım sonucu yıpranma kiracı sorumluluğunu dışlar.

1. Zararın Tespiti

Zarar iddiası objektif delille ispatlanmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tespit davası açılarak bilirkişi incelemesi yaptırılır. Rapor, hor kullanım-olağan kullanım ayrımını, rayiç fiyatları ve yıpranma payını içerir.

• Yargıtay 3. HD 2025/3593 E., 2026/607 K.: Çelişkili raporlar bozma nedeni.
• Antalya BAM 15. HD 2026/261 E., 2026/404 K.: Hasar süresi ve maliyeti bilirkişi ile belirlenir.

2. Tazminat Davası ve Görev

Tespit sonrası Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tazminat davası açılır.

• Yargıtay 6. HD 2015/311 E., 2015/5357 K.: Görev Sulh Hukuk'tadır; görevsizlik hatalıdır.

3. Olağan Yıpranma

Kullanım süresi, amacı ve taşınmaz yaşı dikkate alınır.

• Ankara BAM 37. HD 2024/3611 E., 2026/664 K.: Ek raporla indirim yapılır.

4. Ayıpların Bildirimi (TBK md.335)

Tahliye sonrası hemen yazılı bildirim zorunludur (Yargıtay: 2 aya kadar). Aksi halde sorumluluk kalkar.

• İstanbul BAM 35. HD: 3 ay sonraki tebliğ yetersiz.
• Yargıtay 3. HD 2025/1237 E., 2025/4592 K.: Anahtar teslimi teslim sayılır.

5. Talep Edilebilirlik ve Malik Değişikliği

Tazminat, iade borcu doğduğunda talep edilir.

• Yargıtay 3. HD 2024/4253 E., 2025/3120 K.: Sözleşme devamında talep edilemez.

Yeni malik halef olur:

• İzmir BAM 23. HD 2022/2334 E., 2025/2706 K.: Eski malik talep edemez.

6. Zamanaşımı

TBK md.146/147: 10 yıl genel, 5 yıl kira alacağı.

• Ankara BAM 37. HD 2024/1962 E., 2026/147 K.: Zamanaşımı yok.

Uygulama Stratejisi

Kiraya verenler: Tespit davası + yazılı bildirim. Kiracılar: Bildirimsizliği savunma. Avukatlar, bilirkişi raporlarını titizlikle incelemeli. (Kelime sayısı: 512)