Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi ve Vekalet Ücretine Etkisi: Yargıtay ve BAM Uygulamalarındaki Ayrışma

Kira bedeli tespit davalarında mahkemece hükmedilen kira bedelinin, bilirkişi raporunda belirlenen emsal kira bedelinden daha düşük çıkması, genellikle hak ve nesafet ilkesi gereğince yapılan indirim sonucu ortaya çıkmaktadır. Bu indirimin, davanın reddedilen kısmı bakımından davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekip gerekmediği, son yıllarda hem doktrinde hem de uygulamada önemli tartışmalara yol açmıştır. Özellikle Bölge Adliye Mahkemeleri arasında belirgin bir görüş ayrışması gözlenmektedir.

Hukuki Çerçeve ve HMK m. 326/2

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 326/2. maddesi, “Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır” hükmünü içermektedir. Bu genel kural, kira tespit davalarında da uzun yıllardır uygulanmaktadır. Ancak hakkaniyet indiriminin niteliği, bu kuralın uygulanmasında belirleyici rol oynamaktadır.

Hakkaniyet indirimi, Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik uygulamaları uyarınca, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, kiracının eski kiracı olması, kullanım süresi, sözleşme devamlılığı gibi unsurlar dikkate alınarak yapılan indirimdir. Bu indirim, hakimin takdir yetkisi içinde olsa da tamamen keyfi değildir; somut olaya ve emsal incelemeye dayandırılmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Yaklaşımı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/5205 E., 2022/6879 K. sayılı kararı (22.09.2022), konuya ilişkin en önemli emsaldir. Daire, kararında şu tespiti yapmıştır: “Tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”

Bu yaklaşım, davacının dava açarken Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay içtihatları ve hakkaniyet ilkesini gözetmek zorunda olduğunu vurgulamaktadır. Davacı, olası hakkaniyet indirimini öngörmeli ve talebini buna göre şekillendirmelidir. Aksi halde, fazla talep nedeniyle reddedilen kısım için vekalet ücretine katlanmak durumunda kalacaktır.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de aynı doğrultuda kararlar vermiştir. İstanbul BAM 35. HD, 2023/4053 E., 2025/2173 K. sayılı kararında Yargıtay kararına atıf yaparak, hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım için davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesinin hatalı olduğunu belirtmiştir.

Karşı Görüş: Hakkaniyet İndiriminin Takdiri Niteliği

Bazı Bölge Adliye Mahkemeleri ise farklı bir yaklaşım benimsemektedir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2024/64 E., 2025/1458 K. sayılı kararı bu görüşü yansıtmaktadır. Kararda şu gerekçelere yer verilmiştir:

• Hakkaniyet indiriminin oranı (%5-%20 arası) tamamen hakimin takdir yetkisine bağlıdır.
• Davacının, dava açtığı tarihte hakimin hangi oranda indirim yapacağını öngörmesi beklenemez.
• Bu nedenle reddedilen kısım bakımından davacı “haksız” sayılamaz.
• HMK m. 326 ve 323/1-g uyarınca yargılama giderleri ve vekalet ücreti ancak haksız çıkan tarafa yükletilebilir.

Bu görüşe göre, hakkaniyet indirimi hakimin takdir yetkisi içinde olduğundan, davacının talebinin bir kısmının bu nedenle reddedilmesi onun kusurlu olduğu anlamına gelmemektedir.

Uygulamadaki Ayrışmanın Sonuçları

Uygulamada var olan bu görüş ayrışması, hukuk birliği ve hukuki güvenlik ilkelerini zedelemektedir. Aynı hukuki sorun karşısında farklı mahkemelerin farklı sonuçlara ulaşması, avukatlar açısından öngörülebilirliği azaltmakta ve istinaf/temyiz süreçlerini uzatmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ile Ankara ve İstanbul BAM’larının baskın uygulaması, hakkaniyet indirimi nedeniyle reddedilen kısım için davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi yönündedir. Bu yaklaşım, davacıların taleplerini daha gerçekçi ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde hazırlamalarını teşvik etmektedir.

Avukatlara Pratik Öneriler

1. Dava dilekçesinde talep edilecek kira bedeli belirlenirken, emsal inceleme ve olası hakkaniyet indirimi mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
2. Bilirkişi raporuna itiraz aşamasında, raporun “boş kira bedeli + eski kiracı indirimi” metodolojisine uygun olup olmadığı titizlikle incelenmelidir.
3. Vekalet ücretine ilişkin talepler, HMK m. 326/2 ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m. 9 uyarınca iki yönlü (davacı ve davalı lehine) olarak dile getirilmelidir.
4. Kararlara karşı istinaf/temyiz gerekçelerinde, Yargıtay 3. HD’nin 2022/5205-6879 sayılı kararına atıf yapılması, kararın bozulma ihtimalini artıracaktır.

Sonuç olarak, kira tespit davalarında hakkaniyet indiriminin vekalet ücretine etkisi konusunda Yargıtay’ın belirleyici rolü devam etmekte olup, avukatların bu içtihada uygun strateji geliştirmeleri mesleki özenin bir gereğidir. Uygulamadaki görüş ayrışmasının Yargıtay tarafından bir an önce giderilmesi, hukuk güvenliği açısından önem arz etmektedir.

(Word count: 1.056)