Kentsel Dönüşümde İmar Affı ve Yapı Kayıt Belgesinin Kazanılmış Hak Sağlamadığı: Arsa Payı ve Kat Mülkiyeti Hukuku Perspektifi

Türkiye’de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hız kazanan kentsel dönüşüm uygulamalarında en önemli hukuki sorunlardan biri, binanın fiili durumu ile tapu ve proje kayıtları arasındaki uyumsuzluktur. Özellikle 7143 sayılı Kanun ile getirilen İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alan malikler, fiilen kullandıkları ancak projede yer almayan metrekare fazlalıklarının (balkonu odaya katma, sığınak dönüştürme, çatı katı büyütme vb.) yeni binada da korunmasını talep etmektedir. Bu talep, “kazanılmış hak” (müktesep hak) kavramını merkezine almaktadır.

Hukukumuzda kazanılmış hak, işlemin tüm kurallara uygun biçimde tamamlanması ve hukuki statünün istikrar kazanması anlamına gelir. İmar hukukunda ise kaçak yapı veya projeye aykırı eklenti, tek başına bir af kanunundan yararlanmakla mülkiyet hukuku bakımından kazanılmış hak kazanmaz. Yapı Kayıt Belgesi, yalnızca idari para cezası ve yıkım kararlarını donduran geçici bir koruma sağlar. 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16’ya göre bu belge, yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüme kadar geçerlidir. Bina yıkıldığı anda belge hukuki etkisini kaybeder.

Yeni binadaki daire, dükkan ve metrekare dağılımında temel kriter, tapu sicilindeki arsa payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca her bağımsız bölüme kuruluş tarihindeki değerleriyle oranlı arsa payı özgülenir. Kentsel dönüşümde paylaşım, resmi projedeki metrekareye göre yapılır. Değerleme raporlarında “yasal durum” ve “mevcut durum” ayrı ayrı belirtilse de, hak sahipliği dağıtımında yasal durum (projedeki m²) esas alınır.

Eğer malik, imar affından sonra proje tadilatı yaptırmış, belediye onayı almış ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm kat maliklerinin oy birliği ile tapuda tescil ettirmişse, bu durum kazanılmış hak oluşturur. Ancak yalnızca Yapı Kayıt Belgesi ile yetinilmişse ve diğer maliklerin rızası alınmamışsa, fiili fazlalık yeni binada hak doğurmaz. Bu durumda arsa payı satışı usulü işletilebilir.

Projeye aykırı kaçak yapılaşma, diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkına tecavüzdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca her malik, “eski hale getirme” ve müdahalenin men’i davası açabilir. Yargıtay içtihatları, Yapı Kayıt Belgesi’nin ortakların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadığını, oy birliği olmadan ortak alana tecavüzün yasallaşmayacağını kabul etmektedir.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde resmi arsa payı ve proje metrekareleri esas alınmalı, imar affı belgeleri yeni binada ilave hak yaratmamalıdır. Maliklerin yasal m²’leri üzerinden uzlaşmaya varması, hem süreci hızlandırır hem de olası davaların önüne geçer. Bu yaklaşım, dürüst kat maliklerinin haklarını korurken, kaçak yapılaşmanın getirdiği haksız kazancı da engellemektedir. Avukatlar, müvekkillerini bu hukuki gerçekler konusunda aydınlatarak dönüşüm sözleşmelerinin sağlıklı biçimde imzalanmasını sağlamalıdır. (Word count: 678)