Danıştay İDDK’nın 2023/3171 E., 2025/746 K. sayılı Kararı: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Paylaşım Adaleti ve Mülkiyet Hakkı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulanmasında, azınlık paydaşların haklarının korunması ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki paylaşımın adilliğinin denetlenmesi, idari yargının önemli görevlerinden biridir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun (İDDK) 2023/3171 Esas, 2025/746 Karar sayılı ve 27.03.2025 tarihli kararı, bu konuda Anayasa Mahkemesi’nin (AYM) daha önceki kararlarıyla uyumlu bir yaklaşım sergilemiştir.

Olayın Özeti ve Yargılama Süreci

Zonguldak ili Ereğli ilçesinde bulunan taşınmaz, riskli yapı olarak tespit edilmiş ve yıkılmıştır. Taşınmazın 46/48 hissesi müdahil paydaşa, 2/48 hissesi (zemin kattaki iki dükkan) ise davacılara aittir. Çoğunluk paydaş ile yüklenici firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, bu sözleşme 2/3 çoğunlukla onaylanmıştır. Davacılar sözleşmeyi imzalamamış ve hisselerinin satışına karar verilmiştir.

İdare Mahkemesi davayı reddetmiş, Bölge İdare Mahkemesi ise satış işlemini iptal etmiştir. Danıştay 6. Dairesi, Bölge İdare Mahkemesi kararının temyize tabi olduğunu tespit ederek bozma kararı vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararında ısrar etmiş, dosya İDDK’ya gelmiştir.

İlgili Mevzuat ve AYM Kararı

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, riskli yapılarda 2/3 çoğunlukla karar alınmasını, katılmayan paydaşların hisselerinin rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile satılmasını öngörmektedir. Uygulama Yönetmeliği’nin 15 ve 15/A maddeleri ise usul kurallarını detaylandırmaktadır.

AYM, 2018/1567 başvuru numaralı kararında, azınlık paydaşların yeni paylaşım şekline itirazlarının idari ve adli yargı mercilerince yeterince incelenmemesinin mülkiyet hakkını (Anayasa m.35) ihlal ettiğini tespit etmiştir. Kararda, paylaşımın adilliğinin ekonomik dengesizlik yaratıp yaratmadığının, gerekirse bilirkişi incelemesiyle denetlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Salt şekli denetim yeterli görülmemiştir.

İDDK’nın Değerlendirmesi

İDDK, AYM kararındaki ilkeleri somut olaya uygulamıştır. Yıkılan binada zemin katta işlek caddeye cepheli dükkanlara sahip olan davacılara, yeni projede arka cephede 3. kattaki dükkanlar önerilmiştir. Ön cephe ile arka cephe arasındaki değer farkının hisse bedeliyle giderilemeyeceği, paylaşımın adil olmadığı, krokiler ve fotoğraflardan açıkça anlaşılmaktadır.

Kurul, şu tespitlerde bulunmuştur:

• Paylaşımın adilliği, satış işleminin hukuki dayanağını oluşturmaktadır.
• İdari yargı, salt şekli denetimle yetinemez; ekonomik denge ve hakkaniyet unsurlarını da incelemelidir.
• Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan davada bekletici mesele yapılması, idari yargıyı bağlamaz.
• Teknik inceleme (bilirkişi raporu) yapılmaksızın verilen ilk derece kararı hukuka aykırıdır.

Sonuç olarak, satış işleminin ve itirazın reddi işleminin iptaline ilişkin Bölge İdare Mahkemesi ısrar kararı onanmıştır. Karar oyçokluğuyla alınmış, üç karşı oy yazılmıştır.

Karşı Oy Gerekçeleri

Karşı oy veren üyeler, idarenin kat karşılığı sözleşmenin içeriğini denetleme yetkisinin bulunmadığını, Kanun’un amacının hızlı dönüşüm olduğunu, fahiş dengesizlik bulunmadığını ve adli yargıdaki davanın sonucunun beklenmesi gerektiğini savunmuşlardır.

Mesleki Değerlendirme ve Sonuç

Bu karar, idari yargının 6306 sayılı Kanun uygulamalarında mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğünü güçlendirmektedir. Avukatlar, azınlık paydaşları temsil ederken şu hususlara dikkat etmelidir:

1. Paylaşım adilliğinin teknik ve ekonomik boyutlarını bilirkişi raporuyla somutlaştırmak.
2. AYM’nin 2018/1567 sayılı kararını ve İDDK’nın bu emsal kararını dilekçelerde referans göstermek.
3. Ön cephe-arka cephe değer farkı, şerefiye kaybı gibi unsurları somut verilerle ortaya koymak.
4. İdari yargıda şekli denetimin ötesine geçen, hakkaniyet odaklı inceleme talep etmek.

Karar, riskli yapı dönüşüm projelerinde çoğunluk kararlarının azınlık haklarını hiçe saymaması gerektiğini bir kez daha vurgulamaktadır. İdari işlemlerin iptali davalarında, Anayasa m.35 kapsamında mülkiyet hakkının etkili korunması için idari yargının aktif rol üstlenmesi gerektiği ortaya konulmuştur.

Uygulamada benzer uyuşmazlıkların artması beklenmektedir. Bu nedenle idare hukuku ve gayrimenkul hukuku ile uğraşan meslektaşlarımızın, paylaşım krokilerinin, değerleme raporlarının ve ekonomik dengesizlik iddialarının titizlikle hazırlanmasına özen göstermesi gerekmektedir.

Okuma Süresi: 11 dakika

Anahtar Kelimeler: 6306 Sayılı Kanun, Riskli Yapı, Kat Karşılığı İnşaat, Mülkiyet Hakkı, Danıştay İDDK, Anayasa Mahkemesi, Paylaşım Adaleti, İdari Yargı Denetimi