Çoğunluk Kararına Uymayan Maliklerin Paylarının Üçüncü Kişilere Satışında İdari Yargının Sınırları: Danıştay İDDGK E. 2023/3171, K. 2025/746 Sayılı Kararının Değerlendirilmesi

Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri kurulunun çoğunluk kararlarına uymayan azınlık paydaşlarının arsa paylarının üçüncü kişilere satışı, uygulamada sıkça karşılaşılan ve önemli hukuki sorunlar doğuran bir konudur. Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu'nun E. 2023/3171, K. 2025/746 sayılı ve 27.03.2025 tarihli kararı, bu alanda önemli bir emsal teşkil etmekte olup, idari yargının görev alanını genişleten bir yaklaşım benimsemiştir. Bu karar, avukatlar ve hukuk profesyonelleri için kritik öneme sahiptir çünkü hem 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulanmasında hem de Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının korunmasında yeni perspektifler sunmaktadır.

Karara konu olayda, bir binanın riskli yapı tespiti sonrasında kat malikleri kurulunca %84 çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve yeni paylaşım modeli belirlenmiştir. %16 pay oranına sahip azınlık malikler ise bu paylaşım modelini adil bulmayarak kabul etmemişlerdir. İdare, 6306 sayılı Kanun'un 15/A maddesi uyarınca azınlık paylarının açık artırma yoluyla satışını gerçekleştirmiştir. Azınlık malikler, satış işleminin iptali için idari yargı yoluna başvurmuşlardır. İlk derece idare mahkemesi, satış işleminin usulüne uygun tebligat ve 2/3 çoğunluk şartlarının sağlandığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Ancak Bölge İdare Mahkemesi, Anayasa Mahkemesi'nin 2018/1567 sayılı kararına atıfla paylaşım modelinin adil olup olmadığının incelenmesi gerektiğini belirterek ilk derece kararını kaldırmış ve satış işlemini iptal etmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, bu istinaf kararını bozmuştur. Bozma gerekçesinde, kat malikleri kurulunun aldığı paylaşım kararının adli yargının görev alanına girdiği, bu nedenle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan davanın sonucunun bekletici mesele yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Ayrıca, satıştan önceki tüm işlemlerin (paylaşım modeli, tebligat, bedel tespiti) 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde bilirkişi incelemesiyle denetlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi ısrar kararıyla ilk görüşünde direnmiş ve Anayasa Mahkemesi kararındaki ölçülülük, hakkaniyet ve mülkiyet hakkı ilkelerini gerekçe göstererek satış işleminin iptaline hükmetmiştir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu nihai kararında, Anayasa Mahkemesi'nin ilgili kararından geniş alıntılar yaparak şu tespitlerde bulunmuştur: Malikler Kurulu'nun yeni paylaşım şekline ilişkin kararı, satış işleminin temel sebebini oluşturmaktadır. Bu kararın dengeli ve adil olup olmadığının incelenmeden yapılacak salt şekli denetim, gerçek bir yargısal denetim niteliği taşımaz. Azınlık paydaşların teklif edilen paylaşımı kabul etmemelerinin haklı bir temele dayanıp dayanmadığının araştırılması zorunludur. Aksi halde, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartı sağlanmamış olur.

Genel Kurul, somut olayda yıkılan binanın ana caddeye cepheli zemin katındaki dükkanların maliklere önerilen yeni binada arka cephe 3. kattaki dükkanlarla değiştirilmesinin açık bir değer farkı yarattığını, bu farkın hisse oranında ödenecek bedelle dahi telafi edilemeyeceğini tespit etmiştir. Paylaşım krokisi ve fotoğraflardan teknik inceleme gerektirmeksizin adaletsizliğin anlaşıldığını belirterek, Anayasa'nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna varmıştır. Kararda, “Malikler Kurulu kararının tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olması, mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülük şartlarındandır” ifadesi özellikle vurgulanmıştır.

Bu kararın avukatlar açısından en önemli yönü, idari yargının adli yargının görev alanına giren konuları (kat malikleri kurulu kararlarının iptali, sözleşmenin uyarlanması) resen inceleyebileceğini kabul etmesidir. Geleneksel ayrım, kat malikleri kurulu kararlarına karşı adli yargı yolunun açık olduğunu öngörürken (Medeni Kanun m. 24 vd., Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33), Genel Kurul, satış işleminin dayanağı olan paylaşım modelinin hukuka uygunluğunun idari yargıda da denetlenebileceğini belirtmiştir. Bu yaklaşım, özellikle Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılan davanın konusuz kalması (binanın yıkılması nedeniyle) gibi durumlarda idari yargının boşluğu doldurmasını sağlamaktadır.

Karar, benzer uyuşmazlıklarda emsal niteliği taşıyacaktır. Ancak bazı sorulara da yol açmaktadır: Hukuk mahkemesine hiç başvurulmamışsa idari yargı resen paylaşımın adilliğini denetleyebilir mi? Fiili yokluk veya mutlak butlan hallerinde (örneğin resmi şekil şartına uyulmaması) idari yargı bunu gözetebilir mi? Harç ve masraf yükü nedeniyle hak arama özgürlüğünün kısıtlandığı durumlarda idari yargının yaklaşımı ne olacaktır?

Uygulamada, avukatların kentsel dönüşüm davalarında şu hususlara dikkat etmesi gerekmektedir: 1) Paylaşım modelinin somut verilerle (krokiler, emsal rayiç değerler, şerefiye farkı) adil olup olmadığının teknik olarak ortaya konulması; 2) Anayasa Mahkemesi'nin 2018/1567 sayılı kararındaki ölçülülük testinin titizlikle uygulanması; 3) İdari yargı dosyasında adli yargıdaki bilirkişi raporlarının ve UYAP kayıtlarının sunulması; 4) Mülkiyet hakkının özüne dokunan müdahalelerde “en hafif müdahale” ilkesinin vurgulanması.

Sonuç olarak, Danıştay İDDGK kararı, kentsel dönüşüm sürecinde çoğunluğun keyfi veya orantısız kararlar alamayacağını, azınlık maliklerin haklarının korunması için idari yargının kapsamlı bir denetim yapabileceğini ortaya koymuştur. Bu yaklaşım, 6306 sayılı Kanun'un amacına (güvenli yaşam alanı yaratmak) uygun olmakla birlikte, mülkiyet hakkının anayasal korumasını da güçlendirmektedir. Avukatlar, müvekkillerini temsil ederken bu kararın gereklerini titizlikle dikkate almalı, hem idari hem adli yargı yollarını stratejik olarak kullanmalıdır. Kararın uzun vadede kentsel dönüşüm uygulamalarında daha adil süreçlerin oluşmasına katkı sağlayacağı öngörülmektedir.

(Word count: 852)