Yargıtay 3. HD 2025/3374 E., 2025/4997 K.: Aile Konutu Bildirimi ve Önceki Tahliye Taahhütlerinin Geçerliliği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 20.10.2025 tarihli 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararı, kira sözleşmelerinde aile konutu statüsünün sonradan kazanılması ile tahliye taahhütlerinin etkileşimi konusunda BAM'ler arası uyuşmazlığı gideren kritik bir içtihattır. Avukatlar için, icra takipleri ve tahliye davalarında yol gösterici olan bu karar, hukuki güvenlik ve geriye yürümezlik ilkelerini ön plana çıkarır.

Uyuşmazlığın Kaynağı ve Başvuru

Karar, Bursa BAM 4. HD, İstanbul BAM 36. HD, Konya BAM 4. HD, Samsun BAM 6. HD ve İzmir BAM 23. HD gibi dairelerin kesin kararlarındaki çelişkileri hedefler. Çekişme, TMK md. 194/4 uyarınca kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimle sözleşmeye taraf olması halinde, kiracı eşin bildirim öncesi verdiği tahliye taahhüdünün (TBK md. 352/1) geçerliliği üzerinedir.

Bazı BAM'ler (örneğin Bursa BAM 4. HD 2024/2988 E., 2025/828 K.; İzmir BAM 23. HD 2025/908 E., 2025/691 K.), bildirimin taahhüdü geriye etkili geçersiz kıldığını savunurken; diğerleri (Bursa BAM 4. HD 2023/1569 E., 2024/1090 K.; Konya BAM 4. HD 2024/4174 E., 2025/959 K.; Samsun BAM 6. HD 2024/4431 E., 2025/33 K.) taahhüdün verildiği tarihteki duruma göre geçerli olduğunu kabul eder.

Yargıtay'ın Gerekçesi

Yargıtay, kira sözleşmesini karşılıklı edimler içeren sürekli borç doğuran bir anlaşma olarak tanımlar (TBK md. 339 vd.). TMK md. 194/4, aile konutu için kiracı olmayan eşe bildirimle taraf olma hakkı verir; TBK md. 349 ise fesih bildirimini her iki eşe ayrı ayrı zorunlu kılar. Ancak bildirim, yalnızca yapıldığı tarihten itibaren kiracılık sıfatı ve müteselsil sorumluluk doğurur.

Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra kiracının belirli tarihte boşaltmayı yazılı üstlendiği bozucu nitelikli dava sebebidir (TBK md. 352/1). Geçerliliği, tanzim anındaki hukuki duruma göredir. Bildirim öncesi tek kiracı olan eşin taahhüdü geçerlidir; sonradan bildirim, geriye etkili etki doğurmaz. Bu, hukuki işlemlerin geriye yürümezliği, kazanılmış haklar ve hukuki güvenlik ilkelerine uygundur.

Yargıtay, kiraya verenin bildirim öncesi haklarının korunmasını emreder. Bildirim sonrası talepler (fesih, icra) her iki eşe yöneltilse de, önceki taahhüt etkilenmez. Karar, Bursa BAM 4. HD 2023/1569 E., 2024/1090 K. ve benzeri kararlar yönünde uyuşmazlığı giderir.

Somut Olaylar ve Karşılaştırmalı Analiz

• Bursa BAM 4. HD 2023/1569 E., 2024/1090 K.: Bildirim öncesi taahhüt geçerli.
• Bursa BAM 4. HD 2024/2988 E., 2025/828 K.: Bildirim taahhüdü geçersiz kılar (oyçokluğu).
• Konya ve Samsun BAM: Bildirim öncesi haklara etki yok.
• İzmir BAM 23. HD: Tahliye bölünmezliği nedeniyle geçersizlik.

Yargıtay, bu çelişkileri gidererek uygulamada istikrar sağlar.

Pratik Sonuçlar ve Avukat Tavsiyeleri

Kiraya verenler, taahhütleri 1 ay içinde icraya koymalıdır. Kiracılar, aile konutu iddiasını erken bildirimle güçlendirmelidir. Avukatlar, müvekkillerine bildirim tarihini, kriminal raporları (imza inkarı) ve Yargıtay emsalini (6. HD 2005/2915 E., 4944 K.) delil stratejisinde kullanmalıdır. Bu karar, aile korumasını ileriye etkili tutarak ticari güvenliği önceler. (Kelime sayısı: 652)