Kira Tespiti Davalarında Kiracı Lehine Uygulanan Hakkaniyet İndirimi: Yargı Uygulaması ve Eleştiriler

Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3 hükmü çerçevesinde, taşınmazın rayiç kira değerinin belirlenmesi amacıyla açılan önemli uyuşmazlıklardır. Bu davalarda, bilirkişilerce serbest piyasa koşullarına göre taşınmazın boş olarak kiralanabileceği bedel tespit edildikten sonra, uygulamada 'eski kiracı indirimi' veya 'hakkaniyet indirimi' olarak bilinen bir düzeltme yapılmaktadır. Bu indirim, mevcut kiracının uzun süreli oturumu nedeniyle rayiç bedelden belirli bir oranda düşüşü ifade eder. Yargıtay içtihatları, bu uygulamayı zorunlu kılsa da, özellikle günümüz ekonomik koşullarında kiraya verenlerin ciddi mağduriyetler yaşamasına neden olmaktadır.

Yargıtay İçtihatlarının Temel Çerçevesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2021 tarihli, 2021/5455 E., 2021/8864 K. sayılı kararında, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken, son ödenen kira bedeline TÜFE artışı uygulanarak elde edilen tutardan düşük olmayacak şekilde rayiç bedelden, kiracının eski kiracı statüsü nedeniyle %5 ile %20 arasında indirim yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde, 2017/4780 E., 2018/11917 K. sayılı 22.11.2018 tarihli kararda, indirim yapılmaksızın rayiç bedele hükmedilmesi bozma nedeni sayılmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/4407 E., 2013/15048 K. sayılı 07.11.2013 tarihli ilamında ise, TBK m. 51 ve 52'ye dayanılarak %20 oranında indirim yapılması zorunlu görülmüştür.

Bu içtihatlar, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na (YİBK) dayanır. YİBK'ya göre, kira tespiti sırasında emsal taşınmazlar detaylı karşılaştırılmalı, rayiç bedel belirlenmeli ve tarafların menfaatleri dengelenmelidir. Ancak uygulama, 'hakkaniyet' kavramını ağırlıklı olarak kiracı lehine indirim olarak yorumlamıştır.

İndirimin Gerekçelendirilmesi Zorunluluğu

Yargıtay, indirimin salt takdiri yetki olmadığını vurgular. Hukuk Genel Kurulu'nun (HGK) 21.09.2021 tarihli, 2017/974 E., 2021/1058 K. sayılı kararında, %5 indirimin yetersizliği ve gerekçe eksikliği nedeniyle bozma yapılmıştır. Kararda, indirim oranının somut olaya uygunluğu ve gerekçelendirilmesi zorunlu tutulmuştur. HGK'nın 05.10.2021 tarihli, 2017/977 E., 2021/1168 K. sayılı kararında ise indirim, davacının talebi değil bilirkişi rayiç bedeli üzerinden yapılmalı; sonuç talep aşılmamalıdır.

Hakkaniyet Kavramının Gerçek Anlamı ve Eleştiriler

TBK m. 344/3, kira bedelinin 'hakkaniyete uygun biçimde' belirlenmesini emreder; indirim veya artırım zorunlu kılmaz. Hakkaniyet, her iki tarafın menfaatini dengeler. Ne var ki Yargıtay 3. HD'nin 16.03.2017 tarihli, 2017/2781 E., 2017/3178 K. sayılı kararında %0 indirim gerekçesiz bulunarak bozulmuştur. Bu yaklaşım, 1960'lı yılların düşük enflasyon ortamına dayanır; günümüz yüksek enflasyonunda (2021-2024) sorgulanmalıdır.

Dava Gecikmesi ve Kiraya Veren Mağduriyeti

Kira tespiti kararları, Yargıtay HGK'nın 30.05.2001 tarihli, 2001/12-423 E., 2001/456 K. sayılı ve Yargıtay İBGK'nın 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E., 1995/2 K. sayılı kararlarına göre kesinleşmeden icraya konamaz. Yargıtay 8. HD'nin 2019/3890 E., 2019/7466 K. sayılı 12.09.2019 tarihli ilamında, kesinleşmeden faiz işletilemeyeceği belirtilmiştir. Ortalama 1-2 yıl (istinafla 3+ yıl) süren süreçte kiraya veren:

• Düşük kira ödemeye katlanır,
• Geçmiş farka faiz alamaz,
• Enflasyon rayiç bedeli aşındırır.

Örnek Senaryo: Ocak 2024'te 5.000 TL kira için dava açılır, bilirkişi 20.000 TL rayiç belirler, %10 indirimle 18.000 TL'ye hükmedilir, Ocak 2026'da kesinleşir. 2026 rayiçi TÜFE ile 38.000+ TL olur; kiraya veren 24 aylık kaybı toplu alır, faizsiz.

Kiracılar istinaf suistimali yapar; Yargıtay 8. HD 13.04.2016 tarihli, 4721/6720 K. sayılı kararında ilamlı icra imkansızlığı teyit edilmiştir.

Eleştirel Değerlendirme ve Öneriler

1. Gecikme Etkisi: Karar geçmişe yürür ama icra gecikir.
2. Faizsiz Kayıp: Düşük ödemenin farkı telafisiz.
3. Enflasyon Aşınması: Rayiç eskir, indirimle kiraya veren dezavantajlı.
4. Dengesiz Hakkaniyet: Kısa süreli kiracılıkta minimal indirim veya emsal kabul edilebilir.

Avukatlar, davalarda bilirkişi raporuna itiraz, gerekçe vurgusu ve istinaf stratejisiyle kiraya vereni korumalıdır. Yargıtay'ın enflasyon/g ecikme odaklı içtihat geliştirmesi adaleti güçlendirir.

Temel Kararlar Özeti:

• YİBK 18.11.1964, 2/4
• YİBK 12.11.1979, 1/3
• YİBK 24.11.1995, 1994/2 E., 1995/2 K.
• HGK 30.05.2001, 2001/12-423 E., 2001/456 K.
• HGK 21.09.2021, 2017/974 E., 2021/1058 K.
• HGK 05.10.2021, 2017/977 E., 2021/1168 K.
• 3. HD 22.09.2021, 2021/5455 E., 2021/8864 K.

Bu analiz, kira davalarında stratejik yaklaşımlar için rehber niteliğindedir. (Kelime: 852)