Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfaya İzin Davası: Hukuki Dayanak ve Uygulama Esasları

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfaya İzin Davası

Arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, Türkiye'de yaygın bir uygulama olup, sıklıkla uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Yüklenicinin taahhüt ettiği edimleri zamanında ve gereği gibi ifa etmemesi durumunda, arsa sahipleri (iş sahipleri) geleneksel aynen ifa talebinin ötesinde, nama ifa yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bu mekanizma, yüklenicinin temerrüde düşmesi ve işi tamamlama ihtimalinin zayıf olması halinde devreye girer. Nama ifa, eksik kalan inşaatın yüklenicinin nam ve hesabına iş sahibi tarafından veya üçüncü bir yüklenici marifetiyle tamamlatılmasını ifade eder. Bu süreçte, tüm masraflar yükleniciye yüklenir ve iş sahibinin ifa beklentisi korunur.

Hukuki Dayanak: TBK m.113

Nama ifaya izin davasının temel dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 113. maddesidir. Madde şöyle düzenlenmiştir: "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır." Bu hüküm, alacaklının (arsa sahibinin) mahkemeden, borcun (inşaatın tamamlanması) nama ifa yoluyla gerçekleştirilmesine izin verilmesini talep etmesini sağlar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2023/1150 E., 2024/2797 K., 19.09.2024 tarihli kararı, bu ilkenin somut uygulamasına örnektir.

Pratikte, kat karşılığı sözleşmelerde yüklenicinin inşaatı süreli tamamlamaması, bağımsız bölümlerde veya ortak alanlarda eksik/kusurlu imalatlar bırakması temerrüt teşkil eder. Arsa sahipleri, mahkemeden eksik işlerin nama ifa ile tamamlatılmasına izin talep edebilir. Bu talepte, arsa sahibinin kendi bağımsız bölümlerindeki ve ortak alanlardaki eksikliklerin giderimi için avans niteliğinde eksik iş bedelinin tahsili de istenmelidir.

Taleple Bağlılık İlkesi ve Stratejik Unsurlar

HMK m.119 uyarınca taleple bağlılık ilkesi, nama ifa davalarında kritik öneme sahiptir. Davacı, yalnızca ifaya izinle yetinmemeli; finansman için yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin/arsa paylarının satışı izni talep etmelidir. Aksi takdirde, mahkeme sadece giderim bedeli tahsiline hükmeder. Yargıtay 15. HD'nin 2020/196 E., 2020/3053 K. kararında vurgulandığı üzere, dava dilekçesinde nama ifa masraflarını karşılamak üzere yükleniciye ait bağımsız bölümlerin satışına izin talebi yoksa, talep sınırlanır.

Avukatlar için mesleki değer: Bu davalarda, yüklenicinin mali durumunu ve tahsilat gücünü önceden analiz etmek esastır. Eksik iş bedeli talebiyle birlikte satış izni, alacağı güvenceye alır. Sözleşmenin feshedilmemiş olması şarttır; fesih varsa terditli talep edilebilir.

Yüklenicinin Nama İfa Hakkı

Uygulamada arsa sahipleri sıkça nama ifa talep etse de, yükleniciler de bu yola başvurabilir. Örneğin, arsa sahibinin vekaletname azli sonrası gerekli işlemleri yapmaması halinde yüklenici nama ifa izni isteyebilir. Yargıtay 15. HD 2006/853 E., 2006/2236 K. kararında, sözleşmenin feshedilmediği ve arsa sahibinin ifa için vekalet vermediği durumlarda, yükleniciye TBK m.113 gereği yetki verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama Örnekleri ve Yargıtay İçtihatları

• Eksiklikler: Bağımsız bölümlerdeki sıva, boya, kapı-pencere gibi kusurlar; ortak alanlardaki asansör, merdiven eksiklikleri nama ifa kapsamındadır.
• Finansman: Yüklenici payındaki taşınmazların satışı izni, tahsilatı pratikleştirir.
• Riskler: Sözleşmenin feshi nama ifayı engeller; ön inceleme şarttır.

Avukatlar, müvekkillerine dava öncesi bilirkişi incelemesi ve emsal karar taraması önermelidir. Bu yaklaşım, başarı oranını artırır ve gereksiz masrafları önler.

Sonuç ve Tavsiyeler

TBK m.113, arsa payı sözleşmelerinde güçlü bir koruma sağlar. Hukuk profesyonelleri, dava dilekçelerini kapsamlı hazırlayarak (ifa izni + bedel tahsili + satış yetkisi) müvekkil haklarını maksimize etmelidir. Yargıtay içtihatları, bu taleplerin birleşik yapılmasını zorunlu kılar. Pratikte, yüklenicinin ifa gücü zayıfsa nama ifa, en etkili yoldur. Bu strateji, hem hukuki hem ekonomik dengeyi sağlar.

(Kelime sayısı: 728)