Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun 2022/2496 E., 2023/308 K. Sayılı Kararı: Riskli Yapı Dönüşümünde Sözleşme Feshi Usulü

Giriş: Riskli Yapı Dönüşümünde Sözleşme Feshi Uyuşmazlıkları

Türkiye'de afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hız kazanmış olsa da, arsa malikleri ile müteahhitler arasındaki sözleşme fesihleri sıkça dava konusu olmaktadır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun (İDDK) 2022/2496 E., 2023/308 K. sayılı kararı, bu alandaki en kritik içtihatlardan birini sunmakta; idarenin fesih işlemini tesis ederken müteahhidin kusurunu detaylı araştırmak zorunda olmadığını vurgulamaktadır. Bu karar, avukatların kentsel dönüşüm davalarında stratejik argümanlar geliştirmesine ışık tutacaktır.

Dava Konusu ve Yargılama Süreci

Dava, belirli bir il ve ilçedeki riskli yapı tespit edilen taşınmazda, arsa sahipleri ile davacılar (müteahhitler) arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi üzerine odaklanmaktadır. ... Valiliği ... İl Müdürlüğü'nün ilgili tarih ve sayılı işlemiyle sözleşmeler feshedilmiş; bu işlem ... İdare Mahkemesi'nde iptal davasına konu olmuştur. Mahkeme, bağlantı kararıyla dosyayı Danıştay Altıncı Dairesi'ne göndermiş; Daire, 10/02/2022 tarih ve E:2020/10800, K:2022/1325 sayılı kararıyla davayı reddetmiştir.

Danıştay Altıncı Dairesi, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrasını (7181 sayılı Kanun'un 24. maddesiyle eklenen) esas almıştır. Bu fıkra, Kanun kapsamındaki alanlarda müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaat başlamamış veya belirli seviyede durdurulup en az altı aydır yeterli ekipmanla devam etmemişse, maliklerin 2/3 çoğunluğuyla fesih kararı alıp Bakanlığa başvurabileceğini düzenler. Bakanlık, tespiti yapar, müteahhide 30 gün süre verir; ihtara uyulmazsa sözleşmeler resen feshedilir. Fesih sonrası sicilden terkin ve genel hukuk hükümleri uygulanır; kira yardımları iade edilmez. Uygulama Yönetmeliği'nin 13/11. fıkrası da bu usulü destekler.

Tarafların İddiaları ve Delil Tespitleri

Davacılar (müteahhitler), inşaatın %90 seviyesine kadar geldikten sonra maliklerin ödemeleri yapmaması nedeniyle durduğunu, idarenin yeterli inceleme yapmadığını savunmuştur. Davalı idare ise inşaatın %20'de bırakıldığını, maliklerce tamamlandığını belirtmiş; arsa maliklerine dava ihbarı yapılmasını önermiştir.

Dosya incelemesinde şu deliller öne çıkmıştır:

• ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 24/05/2019 tarihli tespiti: %85 tamamlanma.
• Aynı mahkemenin 10/11/2020 tespiti: Yine %85.
• 21/08/2019 yıl sonu tutanağı (yapı denetim, müteahhit, malikler imzalı): %95 gerçekleşme.

Malikler oybirliğiyle 08/08/2019'da fesih talep etmiş; idare 05/09/2019'da yerinde inceleme yapmış, 6 aydan fazla durduğunu tespit etmiştir. 10/10/2019 ve 24/01/2020'te iki ihtar çekilmiş; 27/05/2020 incelemesinde devam edilmediği saptanmış ve fesih işlemi tesis edilmiştir. Maliklere ihbar yapılmış ancak müdahale talebi gelmemiştir.

Tetkik Hâkimi Görüşü ve Hukuki Tartışma

Tetkik hâkimi, Kanun'un 6/14. fıkrasındaki "müteahhitten kaynaklanan sebepler" şartını vurgulamış; Yönetmelik'te bu şartın kısmen gevşetildiğini (sadece başlama için bağlandığını) belirtmiştir. Kanun gerekçesine atıfla, amacın malik mağduriyetini önlemek olduğunu ifade etmiş; idarenin gecikme sebebini araştırmadan fesih tesis etmesinin hukuka aykırı olduğunu savunarak bozulma önermiştir.

Danıştay İDDK Kararı ve Değerlendirme

İDDK, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.49'a göre temyiz sebeplerini (görev/yetki hatası, hukuka aykırılık, usul eksikliği) incelemiş; Daire kararını usul ve hukuka uygun bulmuştur. İdareye, inşaatın durma seviyesini veya taraf kusurunu tespit zorunluluğu getirilmemiştir. Maliklerin 2/3 kararı + 6 ay inactivity tespiti + iki ihtar yeterli görülmüştür. Temyiz reddedilmiş; Daire kararı 22/02/2023'te oybirliğiyle ONANMIŞTIR.

Avukatlar İçin Mesleki Değer ve Uygulama Önerileri

Bu içtihat, kentsel dönüşüm davalarında idarenin takdir yetkisini genişletmekte; müteahhit avukatlarının "malik kusuru" savunmasını zayıflatmaktadır. Malik avukatları ise fesih usulünü güvenle kullanabilir. Pratikte:

• Malikler için: Oybirliği/2/3 karar + Bakanlık başvurusu kritik.
• Müteahhitler için: Süreçte delil toplama (tutarlar, ödemeler) ve ihtarlara hızlı yanıt zorunlu.
• İdare avukatları: Yerinde inceleme tutanaklarını titizlikle oluşturmalı.

Karar, 6306 sayılı Kanun'un etkinliğini pekiştirmekte; benzer davalarda emsal teşkil edecektir. Toplam kelime: 852 (yaklaşık 5 dk okuma).