6306 Sayılı Kanun Kapsamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Temel Hususlar

6306 Sayılı Kanun ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Risk Yönetimi Rehberi

Türkiye'nin deprem gerçeği, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'u (6306 SK) zorunlu kılan bir unsur haline getirmiştir. Bu çerçevede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), mülk sahipleri ile yükleniciler arasında mülkiyet devri ve inşaat taahhüdü ilişkisi kurar. Kanunun 9 Kasım 2023 değişikliğiyle '2/3 çoğunluk' salt çoğunluğa (pay oranında %50+1) dönmesi, süreci hızlandırmış ancak ihtilafları artırmıştır.

Karar Alma ve Azınlık Hakları

Salt çoğunluk kararı, noter tebliğli 15 günlük süreyle azınlığa bildirilmelidir. Aksi halde iptal davaları gündeme gelir. Yüklenici, azınlık paylarını satın alma hakkına sahiptir; bu, sözleşme takvimini etkiler. Avukatlar, karar tutanaklarının usulüne uygunluğunu denetlemelidir.

Şekil Şartı ve Vergi Muafiyetleri

TMK ve Noterlik Kanunu gereği 'düzenleme şeklinde' noter onaylı olmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçersizdir. Riskli yapı şerhi sonrası harç/damga vergisi muafiyeti için 6306 SK atfı şarttır. Belediye ruhsatı, İSKİ payı gibi masraflar yükleniciye yüklenmelidir.

Teknik Şartname ve Ayıp Davaları

Teknik şartname, malzeme markaları (örn. C35/45 beton), ortak alan m²'leri ve teslim standartlarını netleştirmelidir. 'Muadili' ifadeleri dava kaynağıdır. Yargıtay, muğlak şartnameleri yüklenici aleyhine yorumlar.

Teslim Süresi ve Cezai Şartlar

Teslim, ruhsat tarihinden itibaren hesaplanmalı; mücbir sebepler tanımlanmalıdır. Kira tazminatı TÜFE endeksli, maktu cezai şart eklenmelidir. 6306 SK m. 6/A tahliye sürecinde kira yardımı yüklenici veya idarece karşılanmalıdır.

Fesih ve Tahliye Mekanizmaları

Yapım durursa idari fesih yolu açıktır. Malikler, Çevre Bakanlığı'na başvurur.

Finansal Güvenceler

Kat karşılığı teminat mektubu veya inşaat ipoteği zorunludur. Kademeli tapu devri (su basmağı, kaba inşaat, iskan) en güvenli yöntemdir. Tam devirde arsa payı üzerine ipotek tesis edilir.

Uygulama Önerileri

Sözleşmeler, Yargıtay içtihatları ve güncel yönetmeliklere göre hazırlanmalıdır. Malikler, yüklenici mali gücünü sicil kaydı ve referanslarla teyit etmelidir. Hukukçular, süreçte danışmanlık yaparak yargı yükünü azaltır.

Sonuç: APKİS, ortaklık protokolü niteliğindedir. 6306 SK'nın hızlı mekanizmaları, titiz sözleşmeyle şantiyede sonuçlanır.

(Kelime sayısı: 528)