AYM’nin 2021/24104 Başvuru Numaralı Kararı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Fer’i Müdahilin Mülkiyet ve Adil Yargılanma Hakları

Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümü’nün 6/5/2026 tarihli ve 2021/24104 başvuru numaralı kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında fer’i müdahil olarak yer alan başvurucunun adil yargılanma ve mülkiyet haklarının ihlal edildiği iddialarını incelemiştir. Karar, inşaat hukuku alanında önemli usul ve esasa ilişkin değerlendirmeler içermektedir.

Olayda, arsa sahibi E.A. ile yüklenici G. İnş. Ltd. Şti. arasında 23 Eylül 2005 tarihinde Kartal 3. Noterliği’nde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Ümraniye Taşdelen 865 parsel üzerinde 69 tripleks villa ve 36 daire inşa edilecek, %30 arsa sahibine, %70 yükleniciye ait olacaktı. Arsa sahibi 15 Aralık 2006’da sözleşmenin feshi davası açmış; yüklenici de tapu iptali ve tescil davası ile birleştirilmiştir.

Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ilk kararı bozulmuş, bozma ilamı sonrası yeniden yargılamada asıl dava reddedilmiş, birleştirilen dava açılmamış sayılmıştır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, müdahale taleplerinin kabulü gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Bozma sonrası İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi, 6 Şubat 2018 tarihinde sözleşmenin geçmişe etkili feshine karar vermiştir. Mahkeme, tadilat projesiyle arsa sahibine ait oranın %20’ye düştüğünü, D tipi villaların yapımının imkansız hale geldiğini, ortak alanlardaki %85 eksikliği ve temerrüt koşullarını gerekçe göstermiştir. Karar, Yargıtay tarafından onanmış ve karar düzeltme talebi de reddedilmiştir.

Başvurucu, yükleniciden temlik aldığı bağımsız bölüm nedeniyle fer’i müdahil olarak davaya katılmış, sözleşmenin feshinin geriye etkili olması nedeniyle büyük maddi kayba uğradığını iddia etmiştir. Anayasa Mahkemesi, hakkaniyete uygun yargılanma, gerekçeli karar ve mülkiyet hakkı iddialarını ayrı ayrı incelemiştir.

Hakkaniyete uygun yargılanma iddiasında, bozma ilamına uyulmadığı, bilirkişi raporlarının hatalı değerlendirildiği ileri sürülmüştür. Mahkeme, Anayasa m. 148/4 gereğince kanun yolunda gözetilmesi gereken hususların bireysel başvuruda incelenemeyeceğini, ancak bariz keyfiliğin denetlenebileceğini belirtmiştir (Ahmet Sağlam, Ferhat Kara, M.B. kararları). Somut olayda mahkeme kararının yeterli gerekçe içerdiği, delillerin takdirinde keyfiliğin bulunmadığı kanaatine varılmıştır. İddialar, kanun yolu şikayeti niteliğindedir.

Gerekçeli karar hakkına ilişkin iddiada, uzman raporunun dikkate alınmadığı ileri sürülmüştür. Mahkeme, gerekçeli karar hakkının tüm iddialara cevap verilmesini gerektirmediğini, kararın temel hukuki ve maddi sorunları karşılaması gerektiğini vurgulamıştır (Sencer Başat, Mehmet Yavuz kararları). Mahkeme ve Yargıtay kararlarında yeterli gerekçe bulunduğu, çelişkinin somut olarak ortaya konulamadığı tespit edilmiştir.

Eksik harç iddiası, temyiz ve karar düzeltmede ileri sürülmediği için başvuru yollarının tüketilmemesi nedeniyle kabul edilemez bulunmuştur.

Mülkiyet hakkı iddiasında, fer’i müdahilin yüklenicinin halefi sıfatıyla sözleşmenin tarafı olduğu, yüklenicinin edimlerini yerine getirememesi nedeniyle sözleşmenin feshinin haklı olduğu belirtilmiştir. Başvurucunun yükleniciye veya arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme veya tazminat davası açma imkanı bulunduğu, bu yollar tüketilmeden bireysel başvurunun ikincillik ilkesine aykırı olduğu sonucuna varılmıştır (Necati Gündüz, Güher Ergun, Fatma Yıldırım kararları).

Sonuç olarak tüm iddialar kabul edilemez bulunmuştur. Karar, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fer’i müdahilin hukuki durumunu, sözleşmenin feshinin geriye etkili sonuçlarını ve olağan kanun yollarının tüketilmesi zorunluluğunu vurgulaması açısından avukatlar için yol göstericidir. Avukatlar, fer’i müdahil taleplerinde müdahalenin niteliğini, sözleşmenin tarafı olma halini ve olası tazminat yollarını önceden değerlendirmelidir.

(Yaklaşık 1100 kelime)