Anlaşma Yapılan Yüklenicinin Riskli Yapı Tespiti Sonrasında Çekilme Toplantısı ve Hukuki Riskler

Kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin riskli yapı tespiti öncesinde bir yüklenici firma ile ön protokol imzalaması, ardından risk tespiti raporu kesinleşip 90 günlük tahliye süresi verildikten sonra yüklenicinin “çekilme toplantısı” düzenleyerek projeden çekilme iradesini açıklaması ve bu süreçte daha ağır şartlar içeren yeni bir sözleşme dayatması, uygulamada karşılaşılan ciddi hukuki sorunlardan biridir. Bu tür olaylar, maliklerin ekonomik ve psikolojik baskı altında daha dezavantajlı koşulları kabul etmek zorunda kalmasına yol açabilmektedir.

Olayın Tipik Seyri ve Hukuki Değerlendirme

Tipik senaryoda, malikler çoğunluk kararıyla bir firma ile ön anlaşma imzalar. Riskli yapı tespiti yapılır, tahliye süreci başlar. Tespit kesinleşince yüklenici, “çekilme toplantısı” adı altında malikleri bir araya çağırır ve çeşitli gerekçelerle projeden çekildiğini bildirir. Bu aşamada malikler, tahliye baskısı, zaman darlığı ve alternatif yüklenici bulma zorluğu nedeniyle başlangıçta müzakere edilmeyen veya reddedilen ağır maddeleri (yüksek arsa payı devri, düşük metrekare bedeli, uzun teslim süresi vb.) kabul etmek zorunda kalabilir.

Bu durum iki farklı hukuki ihtimal doğurur:

1. Yüklenicinin kurumsal veya ticari haklı bir nedeni olabilir. Bu durumda ön protokolün resmi şekil şartına (noter onayı veya tapu devri) uymadığı için bağlayıcılığı sınırlıdır. İmar Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği risk tespiti öncesi çoğunluk kararıyla dönüşüme karar verilemez. Bu nedenle risk öncesi ön anlaşmaların hukuki gücü kısıtlıdır.

2. Yüklenici baştan beri kötü niyetli olabilir. Diğer firmalarla irtibatı kesen, tahliye riskini fiilen doğuran malikleri çaresiz bırakarak daha lehine şartlar dayatmayı planlamış olabilir. Bu senaryoda, “çekilme toplantısı” örtülü bir müzakere taktiği olarak kullanılmış olabilir.

Uygulanabilecek Hukuki Müesseseler

• Dolandırıcılık Suçu (TCK m. 157-158): Yüklenicinin baştan planlı hareket ettiğine dair somut deliller (yazışmalar, tanık beyanları, zamanlama) varsa dolandırıcılık unsurları tartışılabilir. Ancak suçun maddi unsurlarının ispatı zordur.

• Gabin (TBK m. 28): Edimler arasında aşırı oransızlık ve bu oransızlığın karşı tarafın zor durumda kalmasından yararlanılarak oluşturulması halinde sözleşmenin iptali veya uyarlanması talep edilebilir. Risk tespiti sonrası maliklerin içinde bulunduğu acil durum, gabin sübjektif unsuru için güçlü bir delil olabilir.

• Dürüstlük Kuralına Aykırılık (TBK m. 2): İyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı davranan tarafın hakkını kötüye kullandığı kabul edilebilir. Ön protokol sonrası risk tespitiyle malikleri tahliye baskısına sokup sonra daha ağır şartlar dayatmak, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilebilir.

• Tüketici Hukuku Korunması: Kentsel dönüşümde maliklerin “tüketici” sıfatı kazanması ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un uygulanması, arsa payı devri veya bedel karşılığı sözleşmelerde malikleri daha güçlü koruyabilir. Mevcut mevzuatta bu yönde net düzenleme eksikliği, uygulamada hak kayıplarına yol açmaktadır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler, uygulamada ortaya çıkan suistimallere göre dönemsel değişiklikler göstermektedir. Bir dönem kat malikleri toplantısı zorunluluğu kaldırılmış, sonra imzalı karar tutanaklarıyla suistimal artınca toplantı usulleri yeniden sıkılaştırılmıştır. Muhtarlık ilanı, e-Devlet ve elektronik tebligat zorunluluğu getirilmiştir. Ancak malikleri koruyucu, yüklenicilerin haksız kazancını önleyici net kurallar henüz yeterince geliştirilmemiştir.

Malikler, risk tespiti öncesinden itibaren mimar, mühendis ve hukukçu danışmanlardan destek almalıdır. Tüm ihtimalleri (yüklenici çekilmesi, sözleşme görüşmelerinde tıkanma, tahliye sonrası alternatif bulamama) içeren bir planlama yapılmalıdır. Sözleşmelerde cezai şart, teslim süresi, arsa payı oranları, bağımsız bölüm metrekareleri, ortak giderler ve ihtilaf çözüm yolları net şekilde düzenlenmelidir.

Sonuç

“Çekilme toplantısı” uygulaması, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin kırılganlığını istismar edebilecek bir taktik haline gelebilmektedir. Hukuk düzenimiz henüz bu tür senaryolara özel düzenleme getirmemiş olsa da, gabin, dürüstlük kuralına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması gibi genel hükümlerle koruma sağlanabilir. Avukatlar, maliklere sözleşme öncesi bağımsız hukuki danışmanlık vermeli, olası çekilme senaryolarına karşı koruyucu hükümler önermeli ve süreç boyunca maliklerin iradesinin baskı altında oluşmamasını sağlamalıdır. Yasama organının, kentsel dönüşümde malik-tüketici statüsünü netleştiren ve yüklenici sorumluluklarını artıran düzenlemeler yapması, benzer mağduriyetleri önleyecektir.

(Toplam kelime sayısı: 874)