Aile Konutunun Eşin Rızası Olmadan Devredilmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davaları: TMK md. 194 ve Yargıtay İçtihatları

Aile konutu, eşlerin ve çocuklarının ortak yaşam merkezini oluşturan, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 194 ile özel koruma altına alınmış bir müessesedir. Malik eşin, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesi, kira sözleşmesini feshetmesi veya üzerindeki hakları sınırlaması yasaktır. Bu emredici hüküm, evlilik birliğinin korunması, barınma hakkının güvence altına alınması ve ekonomik olarak zayıf konumdaki eşin tek taraflı tasarruflara karşı korunması amacını taşır. Avukatlar açısından, tapu iptali ve tescil davalarında maddi hukuk, usul hukuku, ispat yükü ve alternatif talep stratejilerinin titizlikle yönetilmesi mesleki başarıyı belirlemektedir.

TMK m. 194/1 uyarınca rıza, tasarruf işleminden önce veya en geç işlem anında verilmeli, sonradan icazet de geriye etkili geçerlilik sağlar. Rızanın şekil şartı kanunda öngörülmemişse de ispat kolaylığı açısından yazılı veya noter onaylı olması tavsiye edilir. Genel rızalar ("tüm taşınmaz satışlarıma izin veriyorum") belirlilik ilkesi gereği geçersizdir; rıza somut konut ve işlem için spesifik olmalıdır.

Uygulamada en kritik mesele, tapuda aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazların üçüncü kişilere devridir. TMK m. 1023'te düzenlenen tapu siciline güven ilkesi ile m. 194'ün korunması karşı karşıya gelir. Yargıtay içtihatlarına göre şerh kurucu değil açıklayıcıdır; konutun fiilen ortak yaşam merkezi olması yeterlidir. Şerh varsa üçüncü kişinin iyiniyeti dinlenmez. Şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişi korunur; ancak davacı eş, üçüncü kişinin konutu bildiğini veya bilebilecek durumda olduğunu (akrabalık, komşuluk, boşanma sürecinden haberdar olma, rayiç bedelin altında satış gibi) ispatlarsa koruma kalkar.

Dava, 4787 sayılı Aile Mahkemeleri Kanunu gereği Aile Mahkemesi'nde (bulunmayan yerlerde Asliye Hukuk Mahkemesi aile sıfatıyla) görülür. Yetki, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir (kesin yetki). Zorunlu dava arkadaşlığı vardır; davacı rızası alınmayan eş, davalılar malik eş ve üçüncü kişidir. Zamanaşımı kural olarak yoktur; ancak boşanma veya ölümle aile konutu vasfı sona erer. 10 yıllık kazandırıcı zamanaşımı riski mevcuttur.

İspat yükü davacıdadır: Konutun aile konutu olduğu (nüfus kayıtları, faturalar, muhtarlık belgeleri) ve üçüncü kişinin kötüniyeti (tanık, mesajlaşma, akrabalık belgeleri, bedel farkı) ispatlanmalıdır. Dava açılır açılmaz tapuya davalı şerhi veya ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Asıl talep tapu iptali ve tescildir; tescil eski malike döner, koruma devam eder. İyiniyetli dördüncü kişiye devir halinde kademeli talep (tapu iptali yoksa bedel tazminatı) şarttır.

Boşanma sürecinde mal kaçırma amacıyla yapılan devirler sık görülür. Boşanma davası konut vasfını kendiliğinden bitirmez; koruma kesinleşmeye kadar sürer. Muvazaa (TBK m. 19) iddiası da birlikte ileri sürülebilir. Stratejik adımlar: Tedbir kararı, zorunlu dava arkadaşlığı, kötüniyet delillerinin toplanması (sosyal medya, rayiç farkı), kademeli talep. Yargıtay, aile birliğinin korunması felsefesiyle şerhsiz devirlerde dahi kötüniyetli işlemleri iptal etmektedir.

Sonuç olarak TMK m. 194, mülkiyet hakkına sosyal amaçlı emredici bir sınırlamadır. Avukatlar, dava stratejisini ihtiyati tedbirden başlayarak kademeli talebe kadar planlamalı, delil toplama ve üçüncü kişi iyiniyeti savunmasını çürütme üzerine odaklanmalıdır. Bu dava türü, aile hukuku pratiğinde en sık karşılaşılan ve titiz çalışma gerektiren alanlardan biridir. (Toplam kelime sayısı: 856)