6306 Sayılı Kanun Kapsamında Azınlık Maliklerin Hukuki Koruma Yolları: İptal, Uyarlama ve Denkleştirme Davaları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde, kat maliklerinin salt çoğunluğuyla alınan kararlar ve akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarını ciddi şekilde etkileyebilmektedir. Çoğunluk iradesine katılmayan veya sözleşmedeki haksız şartları kabul etmeyen azınlık malikler, mülkiyet hakkının özünü korumak amacıyla üç temel hukuki yola başvurabilir: Sözleşmenin İptali Davası, Sözleşmenin Uyarlanması Davası ve Denkleştirme (Sebepsiz Zenginleşme) Davası. Bu mekanizmalar, avukatlar için hem usul hem maddi hukuk açısından yüksek teknik gereklilikler barındırır ve yanlış strateji mali ve mesleki riskler doğurabilir.

Sözleşmenin İptali Davası, çoğunluk tarafından şekillendirilen sözleşmenin geçmişe etkili (ex tunc) olarak ortadan kaldırılmasını hedefler. Maddi hukuk dayanağı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 28'de düzenlenen gabin (aşırı yararlanma) ile TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı ve eşit davranma borcudur. Yüklenicinin veya çoğunluğun, azınlık malikin kentsel dönüşüm baskısı altındaki zor durumundan, deneyimsizliğinden yararlanarak edimler arasında objektif oransızlık yaratması (örneğin aynı arsa payına rağmen projenin en değersiz bölümlerinin ayrılması) halinde sözleşme sakatlanır. Ancak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri bölünemez bir borç ilişkisi yarattığından, HMK açısından zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Davanın tüm kat malikleri ve yükleniciye karşı açılması zorunludur; aksi halde usulden ret riski yüksektir.

Dava dilekçesinde, iptali istenen payın veya bağımsız bölümün gerçek değeri gösterilerek nispi harç (binde 68,31) peşin ödenmelidir. Davanın reddi halinde, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre yüksek nispi karşı vekalet ücreti doğabilir. Bu nedenle avukat, müvekkiline mali riskleri yazılı olarak bildirmeli ve muvafakatname almalıdır. Mahkeme, noterlikçe düzenlenen tüm sözleşmeleri re'sen celbederek teknik, mali ve hukuki şartları karşılaştırmalı, gizli ayrımcılık veya sömürme kastını denetlemelidir.

Sözleşmenin Uyarlanması Davası ise favor negotii ilkesi gereğince sözleşmeyi ayakta tutarak adaletsiz unsurları (kat, cephe, konum, m²) hakkaniyete uygun hale getirmeyi amaçlar. Dayanağı TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğüdür. Kentsel dönüşüm sürecindeki imar değişiklikleri, emsal düşüşleri veya mimari projedeki gizli adaletsizlikler öngörülemez olağanüstü durum yaratmışsa uyarlama mümkündür. Mahkeme, mimar, inşaat mühendisi ve değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetiyle taşınmazda keşif yapmalı, bağımsız bölümler için şerefiye puanlama matrisi (kat, cephe, manzara, güneş alma, ticari fonksiyon) hazırlatmalıdır. Matrise göre haksızlık tespit edilirse, sözleşme hükmü değiştirilerek eşdeğer bağımsız bölümün azınlık malike tahsisi kararlaştırılır.

Her iki davada da, yüklenicinin hak edilen daireleri üçüncü kişilere devretmesini önlemek için HMK m. 389 uyarınca "üçüncü kişilere devrin önlenmesi" yönünde ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Ancak nispi harçlar, zorunlu dava arkadaşlığı ve karşı vekalet ücreti riskleri göz önüne alındığında, mutlak delil yoksa bu davalardan imtina edilmeli; bunun yerine riski düşük Denkleştirme Davası tercih edilmelidir.

Denkleştirme Davası, TBK m. 77 vd. düzenlediği sebepsiz zenginleşme kurumuna dayanır. Sebepsiz zenginleşme, bir tarafın malvarlığında haklı sebep olmaksızın artış, diğer tarafın ise fakirleşme yaratması halinde devreye girer. Unsurları: Zenginleşme, fakirleşme, illiyet bağı ve hukuki sebebin yokluğudur. Kentsel dönüşümde, sözleşmeye rağmen bağımsız bölümler arasında değer farkı oluşması (m², kat, cephe, kullanım değeri) halinde sebepsiz zenginleşme gündeme gelebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.11.2019 tarihli, 2018/4855 E., 2019/8655 K. sayılı kararı bu konuda emsal niteliğindedir. Uyuşmazlık, riskli yapının yıkılıp yeniden inşası sonrası bağımsız bölümlerin dağıtımında değer eşitsizliğinden kaynaklanmıştır. 02.04.2014 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde 18 bağımsız bölümün 6'sı yükleniciye, 12'si maliklere tahsis edilmiş, eşit metrekare ve oturulan dairenin yeri garantisi verilmişti. Ancak yeni binada daireler arasında metrekare, oda sayısı, cephe ve ekonomik değer farkları oluşmuştur. Davacılar, bu farkın sebepsiz zenginleşme yarattığını iddia ederek bilirkişi incelemesi ve farkın tahsilini talep etmiştir.

İlk derece ve istinaf mahkemeleri, sözleşmenin varlığına ve rızai taksime dayanarak davayı reddetmiştir. Yargıtay ise mülkiyet hakkının (Anayasa m. 35, AİHS Ek Protokol 1) yalnızca sahipliği değil ekonomik değeri de koruduğunu vurgulamıştır. Sözleşmenin varlığı sebepsiz zenginleşmeyi otomatik olarak engellemez; sözleşmenin uygulanmasının yarattığı değer eşitsizliği incelenmelidir. Daire, bilirkişi incelemesiyle arsa payları, bağımsız bölümlerin yapı kullanım izni tarihindeki gerçek değerleri, konum, kat, cephe gibi unsurların karşılaştırılmasını zorunlu görmüştür. Eksik inceleme nedeniyle bozma kararı vermiştir.

Bu karar, kentsel dönüşüm hukukunda mülkiyetin ekonomik boyutunu ön plana çıkarmıştır. Avukatlar, azınlık maliklere danışmanlık verirken sözleşme hükümlerini, proje değerlerini ve şerefiye matrisini titizlikle analiz etmelidir. Zamanaşımı riski de kritiktir; Yargıtay çoğunlukla 2 yıllık haksız fiil zamanaşımını (TBK m. 72) uygulamakta, doktrinde ise sebepsiz zenginleşme için 10 yıllık genel süre (TBK m. 82) savunulmaktadır. Azınlık malikler hak ihlalini öğrendikleri anda dava açmalıdır.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun süreçlerinde azınlık haklarının korunması, usul hukuku tekniklerini (zorunlu dava arkadaşlığı, ihtiyati tedbir, nispi harç) ve maddi hukuk kurumlarını (gabin, aşırı ifa güçlüğü, sebepsiz zenginleşme) gerektirir. Avukatlar, müvekkillerine risk analizi sunmalı, delil durumuna göre en uygun davayı seçmelidir. Yargıtay kararı, paylaşım adaletinin yargısal denetimini güçlendirmekte, mülkiyet hakkının etkili korunmasını sağlamaktadır. Bu içtihat, gelecekteki kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında maliklerin ekonomik menfaatlerini güvence altına alan önemli bir referanstır. (Yaklaşık 920 kelime)