6306 Sayılı Kanun Kapsamında Arsa Sahibinin Yükleniciyi Haksız Azli ve Arsa Payının Satışa Çıkarılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülemesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yenilenmesi sürecinde klasik özel hukuk kurallarından ayrılan, idari denetim ve çoğunluk iradesini ön plana çıkaran özel bir rejim getirmiştir. Bu rejim içinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) eser sözleşmesi hükümlerine hem de 6306 sayılı Kanun'un emredici kurallarına tabi olmaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa sahibinin (veya maliklerin) yükleniciyi haksız yere azletmesi durumunda arsa payının satışa çıkarılıp çıkarılamayacağıdır.

Bu makalede, haksız azil ile pay satışını birbirinden ayıran hukuki sınırlar, 6306 sayılı Kanun'un çoğunluk kararı mekanizması, TBK'nın genel hükümleri ve yargı pratiği detaylı biçimde incelenecektir. Konu, özellikle riskli alan dönüşüm projelerinde çalışan avukatlar için kritik pratik değer taşımaktadır.

6306 Sayılı Kanun'un Amacı ve Özel Rejimi

6306 sayılı Kanun, dönüşüm sürecinin tek bir paydaş veya azınlık grubu tarafından engellenmesini önlemek amacıyla güçlü bir mekanizma kurmuştur. Kanun, maliklerin salt çoğunluğu ile alınan kararları bağlayıcı kılmakta ve karara katılmayan payların belirli usullerle satışa çıkarılmasına imkân tanımaktadır. Bu düzenleme, mülkiyet hakkını korurken kamu yararını (afet riskinin bertarafı) ön plana çıkarmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, TBK m. 470 ve devamı hükümlerine göre eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici eseri (binayı) meydana getirmeyi, arsa sahibi ise bunun karşılığında arsa payı veya bağımsız bölüm devrini taahhüt eder. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde, bu sözleşmeler Kanun'un emredici hükümleriyle sınırlanmıştır. Arsa sahibi "yükleniciyi azlettim, sözleşme bitti" diyerek sorumluluktan kaçamayacağı gibi, yüklenici de "sözleşme var, feshedilemez" iddiasında bulunamaz.

Haksız Azil ve Sözleşmeye Aykırılık

Arsa sahibinin yükleniciyi sebepsiz veya dayanıksız biçimde azletmesi, öncelikle TBK m. 480 ve devamındaki eser sözleşmesi hükümlerine göre borca aykırılık teşkil eder. Haksız fesih halinde yüklenici, yaptığı masrafların, yoksun kaldığı karın ve diğer zararlarının tazminini talep edebilir. Bu talep, hem sözleşmenin devamı hem de tazminat davası şeklinde ileri sürülebilir.

Ancak önemli olan husus, haksız azlin tek başına 6306 sayılı Kanun'daki "pay satışı" mekanizmasını otomatik olarak işletmeyeceğidir. Payın satışa çıkarılması, Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nde öngörülen şu prosedürlere bağlıdır:

1. Maliklerin salt çoğunluğu ile dönüşüm kararı alınması,
2. Karara katılmayan paydaşlara usulüne uygun ihtar gönderilmesi,
3. İdari tespit işlemleri,
4. Katılmama halinde hisselerin açık artırma ile satışı.

Dolayısıyla haksız azil, satışın hukuki sebebi değil, en fazla satış sürecini tetikleyen veya engelleyen bir unsur olarak değerlendirilebilir. Eğer azil işlemi, çoğunlukla alınmış dönüşüm kararının uygulanmasını bloke ediyor ve bu durum 6306 sayılı Kanun'daki satış prosedürünün işletilmesini gerektiriyorsa, satış gündeme gelebilir. Fakat satışın dayanağı yine de Kanun'daki çoğunluk iradesi olacaktır.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Avukatlar, bu tür uyuşmazlıklarda şu unsurları titizlikle incelemelidir:

• Sözleşmenin fesih gerekçesinin haklı olup olmadığı (TBK m. 484-485),
• Maliklerin çoğunluk kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı,
• İdarenin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkili idare) tespit ve ihtar işlemlerinin hukuka uygunluğu,
• Yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediği ve bu temerrüdün usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği.

Yargı pratiğinde, 6306 sayılı Kanun uygulamalarında usul kurallarına sıkı sıkıya uyulması gerektiği vurgulanmaktadır. Salt fiili durum değil, usulî işlemlerin tamamlanması esastır. Bu nedenle dava stratejisi kurarken hem idari işlemlere karşı iptal davası hem de özel hukuk kaynaklı tazminat talepleri birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç ve Mesleki Değerlendirme

Arsa sahibinin yükleniciyi haksız yere azletmesi, arsa payının otomatik olarak satışa çıkarılması sonucunu doğurmaz. Satış için 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü çoğunluk kararı, ihtar, tespit ve açık artırma prosedürünün tamamlanması zorunludur. Haksız azil ise ayrı bir hukuki zeminde, TBK hükümleri çerçevesinde tazminat ve diğer hukuki sonuçlar doğurur.

Bu ayrım, avukatların dava stratejilerini şekillendirirken büyük önem taşır. Müvekkil olarak yükleniciyi temsil eden avukat, hem sözleşmeye aykırılık iddiasını hem de idari işlemlerin iptalini birlikte ileri sürmelidir. Malikleri temsil eden avukat ise çoğunluk kararının usulüne uygun alındığını ve satış şartlarının oluştuğunu ispat etmek durumundadır.

6306 sayılı Kanun'un amacı, dönüşüm sürecini hızlandırmak ve riskli yapıların yenilenmesini sağlamaktır. Bu amaç doğrultusunda getirilen mekanizmalar, mülkiyet hakkıyla kamu yararı arasında hassas bir denge kurmaktadır. Avukatlar, bu dengeyi korurken müvekkillerinin haklarını en etkin şekilde savunmak zorundadır.

Uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların büyük kısmı, sözleşme hükümlerinin yeterince açık olmaması ve usulî işlemlerin eksik yapılmasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında 6306 sayılı Kanun'un emredici hükümlerinin göz önünde bulundurulması, ileride doğabilecek ihtilafları önemli ölçüde azaltacaktır.

Sonuç olarak, haksız azil ile pay satışı arasında doğrudan ve otomatik bir illiyet bağı bulunmamaktadır. Her iki kurum da kendi hukuki rejimi içinde değerlendirilmelidir. Bu yaklaşım, hem hukuki güvenlik sağlar hem de dönüşüm sürecinin hukuka uygun biçimde ilerlemesine katkı sunar. (Word count: 987)

Etiketler: 6306 sayılı Kanun, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yüklenici Azli, Pay Satışı, Eser Sözleşmesi, Çoğunluk Kararı, Riskli Yapı Dönüşümü